V letošním a následujícím roce se očekává splacení 140 dluhopisových emisí v hodnotě přes 100 miliard Kč. Zhruba třetina těchto emisí byla využita k financování nemovitostního sektoru. Důvodem pro tuto strategii byly výjimečně nízké úrokové sazby v letech 2020 a 2021. Díky dobře organizované distribuci bylo relativně snadné nalákat investory na dluhopisy s průměrným úrokem kolem 6 % ročně a splatností 3-5 let. Právě tyto dluhopisy jsou nyní na řadě k vyplacení.

Jednoduše řečeno, český nemovitostní trh byl dlouhodobě zvyklý na roční růst cen nemovitostí kolem 10 %. Developerům se často podařilo využít úvěrové páky ve výši průměrně 70 % s úrokovou sazbou okolo 3 % ročně, a zbývajících 30 % kapitálu často nahrazovali právě dluhopisy s kupónem kolem 6 %.

Nicméně, situace se výrazně změnila. Ceny nemovitostí se nyní buď stabilizují nebo dokonce klesají. Díky poklesu hypotečního trhu výrazně klesla poptávka po bydlení. Úvěrové financování je nyní o 4-6 % dražší, pokud je vůbec dostupné. Náklady spojené s výstavbou výrazně vzrostly a mnoho projektů se zdržuje nebo zcela zastavuje.

S nízkou poptávkou a nákladnými finančními zdroji se společnosti potýkají s obtížemi, zejména střední a menší nemovitostní projekty, které byly financovány dluhopisy namísto vlastního kapitálu emitentů. Předpokládá se, že 15-25 % emitentů nebude schopno situaci zvládnout a čekají nás bankroty, restrukturalizace a výprodeje majetku (zejména nemovitostí) za snížené ceny.